透过现代物流地产,看不动产基金有哪些机遇?

2019-07-25 16:33:58 admin 41

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• 网络零售、零售消费品及高端制造业是拉动现代物流地产发展的三驾马车。

 

• 现代物流地产的存储货物更多集中于生产环节面向消费环节的最末一环。

 

• 相比商住地产而言,物流地产胜在业绩稳定、现金流充沛、受宏观地产调控政策影响较轻,且同样可以享受土地增值带来的溢价。

 

 

工业地产,以产业为依托,以地产为载体,以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象,集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业,它具有投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报等特性。

 

因此,私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入工业地产领域,给工业地产带来新的融资方式。今天我们以地产物流为例,看看不动产基金产业的机遇。

 

从价值链看物流地产,核心三要素为“地、人、钱”。未来物流地产行业竞争将趋于激烈,主要的竞争资源在于土地与客户。

 

如果说传统的非现代物流仓储设施标准极低的原因是因为下游需求的“劣币驱逐良币”,那么对于现代物流而言,其建造标准则是为了满足下游客户的需求。

 

网络零售、零售消费品及高端制造业是拉动现代物流地产发展的三驾马车。

 

现代物流地产的存储货物更多集中于生产环节面向消费环节的最末一环,储存的是“产成品”,产品附加值高、需要快速流通以节省成本并提高配送效率,因而对仓储环境、货物完好率、信息管理水平的要求高标准严要求;传统仓储设施更多存储生产前端的原材料与半成品,对硬件设施要求较低。

 

相比商住地产而言,物流地产胜在业绩稳定、现金流充沛、受宏观地产调控政策影响较轻,且同样可以享受土地增值带来的溢价。

 

单纯的收取租金模式下,回报周期可能长达10-20 年,因此物流地产商往往会通过活用资金的方式加快资金流转速度,其中最常使用的工具为基金运作。另外,部分物流地产商同时为下游客户提供物流设备融资租赁服务。

 

物流地产企业身兼地产建设商、管理商、基金股东三重身份。汇运资本发现,几乎每一个大型的外资物流地产商都希望通过房地产信托基金以提升杠杆、加快资金流速。而参与基金的投资者多为养老金、保险资金等风险偏好较低、追求稳定回报的资金。


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