对于普通投资者,买美国房地产信托基金有啥利处?

2019-07-25 16:34:35 admin 437

对很多从中国大陆而来的新移民来说,房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称Reits)听上去很陌生,但其实在美国市场上,房地产投资信托基金规模几乎是整个股市的两倍了,这归功于美国发达的零售市场和从商环境。

 

纵观房地产信托投资基金的整体投资回报率的表现,在过去20年里,北美地区的地产基金收益最佳,欧洲次之,亚洲的平均收益最低。

 

房地产信托基金商业模式简单,估值方法简单,收益分配比例高。对于普通投资者,你可能理解不了什么是容积率,储备面积等等,但是你一定能理解房地产信托基金的商业模式。




因为,房地产信托基金的商业模式就是:包租公(收租的)。

 

房地产信托基金就是购买了许多商业地产(比如医院,写字楼,公寓等商业地产),然后把这些地产租出去,收到的租金就是他们的营业收入,然后房地产信托基金把去除掉运营费用之后的租金大幅度的返给股东

 

这个商业模式就跟买房子出租是一个道理。只不过在美国,这个买房子的人变成了一个基金公司。

 

另外,REITs还有一个巨大的优势。在美国这样的REIT享受免税优惠, 税务优惠的代价就是美国要求REIT把所得利润的90%分配给投资者,这是非常良心的。

 


 

更良心的是, 美国房地产信托公司的派息率一般是所得利润的110%以上,这主要是因为所得利润并不能很好的反映房地产信托公司的分红能力,最好的分红指标其实是FFO(Fund From Operation)。

 

这个指标简单粗暴的算法是:净利润加上折旧。这个也很好理解,折旧不产生任何现金费用,因此净利润其实低估了房地产信托公司的分红能力。

 

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