海外资产配置为何很多人首选REITs?

2018-10-31 15:23:03 admin 21

  在经济全球化的背景下,资产全球化配置已成大势所趋,投资者进行海外资产配置的首要目的之一就是实现资产的保值和增值,即在风险最小化的基础上,获得一个抗通货膨胀率且较为稳定的收益。

  海外资产配置可投资的产品种类那么多,哪种产品最能表现出在风险最小化的基础上获得抗通货膨胀且较为稳定的收益的特性呢?

  房地产信托投资基金(REITs)就是个不错的选择,为什么这么说呢?

  查理芒格曾说过“比起机构投资者,REITs更适合个人投资者,因为REITs的商业模式简单,估值方便。”

  对于普通投资者而言,REITs商业模式简单、估值方法简单、管理也非常简单,可谓是间接参与美国房地产市场投资的一个上佳选择。

  REITs的商业模式:包租公(收租的)

  REITs(Real Estate Investment Trusts)是房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行收益凭证的方式,集合投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

  这个商业模式就跟买房子出租和售出是一个道理。只不过在美国,这个买房子的人变成了一个基金公司。另外,REITs还有一个巨大的优势,就是美国要求REITs把应税收入的90%分配给投资者。

  REITs的估值方法有两种:

  1.Price/FFO 和Price/AFFO

  在REITs行业里,能代表REITs公司盈利能力的是FFO和AFFO,即Fund from operation,和Adjusted Fund from Operation,可以理解成REITs行业里的经营性现金流。

  FFO=NI(净利润)+Depreciation(折旧)+Amortization(摊销)

  为什么要加上折旧和摊销呢?因为对REITs来讲,折旧仅仅只是会计上的记账方法,大多数商业地产的价值并没有折旧下去,反而升值了。另外跟绝大多数企业不同,REITs收到的租金基本上就是现金。因此FFO更能代表一个企业的经营性利润。

  在REITs的估值里,另一个常用的方法是AFFO,也就是把FFO进行了会计账面上的调整。 最常见的调整是在FFO的基础上减去这个公司的资本开支。因此,在REITs里,AFFO就像企业的自由现金流。于是乎,当你要估值一个REITs时,最重要的指标就成了P/FFO和P/AFFO。

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  2.Net Asset Value(净资产价格)

  在绝大多数情况下,计算一个公司的清算价值非常难。但是在REITs里,这个问题变得相对简单很多。因为REITs手里的资产是商业地产。而商业地产在市场中交易是很活跃的。因此有所谓的“参考”数据可以使用。在美国,计算一个商业地产值多少钱,主要由两部分组成:Cap rate(资本化率)和Net Operating Income (净运营收入)

  一个商业地产的价值=净运营收入/资本化率=NOI/Cap rate。

  净运营收入=房租带来的营收-房屋的维护费用、管理费、财产税、保险等运营费用。

  Cap rate(资本化率)你可以很简单的通过对比法获得这个数字,即利用谷歌定位到你要估值的商业地产,然后找到你要估值的商业地产附近最新出售的地产的价格和NOI(很多网站上都有这些数字),然后用NOI除以这个地产的出售价格得到这个地产的隐含Cap Rate(资本化率)。

  REITs管理非常简单

  相比于直接投资房产,REITs的管理方式简单的多,它为投资者省去了他们自己要打理房产,寻找租客或接房者,计算投资回报率,缴纳房产税、物业费、管理费以及租金收入税、资本利得税等等的成本、支出、精力和烦恼,直接每年给投资者产生稳健收益(平均年收益:美国约10-12%,欧洲约9.2%,亚洲约7.6%,且美国REITs分红比例高),既省心又省力。

  结语

  REITs是一个商业模式非常简单,估值也非常简单的行业,基于此,对于有海外资产配置需求的投资者而言,REITs是一个非常不错的选择。

  汇运资本正推出的美国物流不动产基金项目,自上市以来就受到了市场良好反响和大众广泛认可。我们以投资人的需求为出发点,捕捉海外多元投资机遇,为更多高净值人士提供量身定制的海外多元化资产配置方案。

 


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