通胀风险的重要对冲工具:房地产信托投资基金

2018-08-16 08:57:09 admin 6

近日,一项针对中国机构投资者展开的2018海外投资调查结果显示,35%的机构投资人认为未来12个月最大的海外市场风险因素是通货膨胀,位居第一,其余依次为政策及经济衰退等。

 

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投资人或许对今年2月初的全球股市调整仍心有余悸。回顾当时,美国、欧洲、亚太等股市都受到大幅重挫,深究其调整背后的主要原因就是投资者对通货膨胀上行的担忧。

 

而2月以来的全球市场变化趋势也恰恰反映了投资人关注的焦点由2017年四季度的对经济增长及盈利上调的关注逐步转移到了2018年一季度对通货膨胀风险的关注。从基本面来看,无论是就业率、企业盈利还是企业及消费者信心等数据都显示全球经济增长仍然强劲

 

但伴随着可能上行的市场波动,从资产配置的角度来看,投资人还是应该考虑如何构建一个更稳健的投资组合以应对通胀风险。对于追求对抗通胀风险的投资人而言,房地产在中长期都提供了强劲的历史真实回报,而REITs也是除某些特殊固定收益产品以外,是最能对抗通胀的投资品种之一。

 

REITs虽然投资购买了房地产,但其主要收入来源一般并不是我们理解中的房地产升值的部分,而是租金收入。数据显示,长期来看核心房地产总回报的70-80%来自于租金收入,剩余的回报才来自于资产升值部分。以住宅类REITs为例,一个地区住宅租金的上涨速度基本上就是当地的通货膨胀的增速;而非住宅类的商业地产,例如购物中心,其收入除了固定的租金收入以外,还包括商户的收入提成,同时由于商品的价格也会随着通胀上升而上升,因此商户的收入提成也具备顽强的抗通胀作用。

 

如果具体到单一市场,以在富时发达市场REITs指数中整体规模占比超过60%的美国市场为例,美国房地产市场的租金收入将继续成为总回报的主要驱动因素。伴随着超低利率时代的终结,预计房地产的估值上升和通胀的上涨将保持同样步伐,而经济增长的乐观前景也意味着2018年租金收入的上涨将大概率跑赢通货膨胀。

 

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